Nueva Ley Hipotecaria

Impacto en el mercado inmobiliario de Manilva / Estepona / Marbella tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria

Los cambios recientes en la Nueva Ley Hipotecaria que regula el mercado hipotecario en España  han tenido un gran impacto en el sector inmobiliario del país ya que han causado retrasos, caída de los préstamos hipotecarios y gran confusión en el sector bancario, legal e inmobiliario, fundamentalmente debido al controvertido Artículo 20 en el conjunto de la legislación.

De forma abreviada, el artículo 20 permite que los futuros compradores de viviendas extranjeros procedentes de países de fuera de la zona euro que contraten hipotecas en España puedan cambiar su hipoteca a la moneda de su país. Esta nueva disposición se aplica en dos casos concretos:

1. Si el prestatario percibe la mayor parte de los ingresos y/o activos con los que ha de reembolsar el préstamo en una moneda que no sea el euro, el valor del préstamo se puede cambiar a esa moneda en interés del cumplimiento del préstamo hipotecario con un prestamista español.
2. Si el propietario de un inmueble español (con una hipoteca española) se ha trasladado a otro país (fuera de la zona euro) por motivos laborales o comerciales, las cuotas mensuales se pueden realizar en la moneda en cuestión.

La nueva ley, que debería haberse promulgado hace tiempo por múltiples cambios y añadidos, ha causado gran confusión e incertidumbre, ya que muchos de los profesionales que trabajan con hipotecas están realizando cursos intensivos muy específicos sobre el contenido y aplicación de la ley, mientras que prestamistas, abogados y los que trabajan en el sector inmobiliario todavía andan por ahí tratando de entenderla.

Aunque originalmente las hipotecas estaban pensadas para dar mayor flexibilidad y libertad de elección a los consumidores, en este caso compradores de viviendas, se teme que la presión añadida que suponen las nuevas condiciones para los bancos se traduzca en más gastos y cargas para sus clientes, mayor tiempo de estudio para la concesión de hipotecas y un mayor índice de denegación de solicitudes.

En resumen, algunos temen que esto conduzca a una caída significativa de los préstamos hipotecarios y de las ventas de propiedades a extranjeros y, de ser así, tendría un grave impacto negativo tanto en el sector bancario como en el inmobiliario.

Repercusiones para el mercado

Las complicaciones y los costes potenciales (causados por las inoportunas conversiones de moneda) que la nueva ley hipotecaria supone para los prestamistas españoles desincentivan la prestación de servicios hipotecarios a los extranjeros de fuera de la zona euro. Esto podría dar lugar a un descenso significativo del número de préstamos para adquisición de vivienda que se conceden a compradores rusos, ucranianos, rumanos, búlgaros, marroquíes, chinos, indios, americanos y latinoamericanos; estos, en conjunto, representan casi el 4% de todas las hipotecas concedidas en España, cifra que lleva creciendo de forma sostenida desde 2013.

Si a ello se añade la caída de la venta de propiedades a estos compradores en los principales centros urbanos y regiones costeras del país, así como en las transacciones de inmuebles comerciales, el impacto en la inversión interna, así como en los sectores inmobiliario y financiero, es evidente. Esto se produce en un momento en el que el crecimiento del sector inmobiliario español se está estabilizando y le vendría bien no tener este tipo de interferencias externas.

Así mismo, dado que la nueva normativa hace que la situación sea fluida, es decir, que el titular de la hipoteca pueda asumir el préstamo en euros pero pueda solicitar que se cambie a, por ejemplo, yenes si se traslada a Japón, los bancos no tienen forma de protegerse contra posibles pérdidas derivadas de unos tipos de cambio desfavorables para España.

La nueva situación los expondría a pérdidas potenciales que escapan a su control y, por esta razón, tendría más sentido no conceder un préstamo a determinadas categorías de compradores (es decir, extranjeros de países no pertenecientes a la zona del euro o españoles que se desplazan al extranjero). O incluso cubrir posibles pérdidas imponiendo unos tipos de interés más elevados o subiendo los gastos de tramitación.

Hasta ahora, sin embargo, existe una gran confusión en torno al artículo 20 que aún no ha sido debidamente explicado por los legisladores. Mientras esto no ocurra, la incertidumbre, así como su impacto negativo en el mercado y en los flujos de capital entrante, continuará